Rủi ro thuộc về ai?

Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là theo giá thị trường, trừ đi tiền giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên khoản chi phí đầu tư hạ tầng cũng như lãi vay ngân hàng lại chưa được tính đến. Thậm chí, trong quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp còn phải chi nhiều khoản phát sinh khác mà khó có thể chứng minh bằng chứng từ.

Bên cạnh đó, việc tính giá đất theo sát giá thị trường còn khiến doanh nghiệp phải sẵn sàng đương đầu với nguy cơ tiềm ẩn khi thị trường bất động sản có biến động tăng giá. Doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm nên nếu giá đất tăng thì chủ đầu tư phải chịu rủi ro chứ không thể tăng giá bán đã ký kết với khách hàng.

Mặt khác, nếu doanh nghiệp tính giá dự trù quá cao thì sẽ “ế hàng” hoặc trút hết gánh nặng sang cho người tiêu dùng. Đây cũng sẽ là nguyên nhân dẫn tới giá thành bất động sản cao, không phù hợp với mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở.

Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest Corp cho biết với dự án kinh doanh, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đền bù toàn bộ dự án được phê duyệt. Tuy nhiên, việc cấp chủ quyền cho dự án (quyền sử dụng đất) chỉ được thực hiện một lần, sau khi thực hiện 100% công tác đền bù.

Quy định này vô tình đã đặt chủ đầu tư vào “ác mộng” nếu gặp phải những chủ đất không muốn thương lượng; thậm chí lợi dụng quy định này để “bẫy” doanh nghiệp bằng cách mua một vài phần trăm diện tích đất dự án được quy định, sau đó giữ lại để ép chủ đầu tư trả giá cao ngất ngưởng.

Lúc ấy chủ đầu tư không thể không chấp nhận bởi đã bỏ hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng để đền bù giải phóng mặt bằng nhưng một khi chưa giải tỏa xong toàn bộ diện tích thì vẫn chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều này đồng nghĩa với việc không thể dùng dự án này thế chấp ngân hàng vay vốn triển khai tiếp các hạng mục, áp lực tài chính tiếp tục gia tăng… Cùng đó, những người dân mua nhà thuộc các dự án này cũng chưa thể nhận sổ đỏ của mình.

Cần gỡ khó cho doanh nghiệp

Trong thời gian qua, việc ách tắc trong nộp tiền sử dụng đất được các doanh nghiệp bất động sản quy một phần do những điểm bất hợp lý về cơ chế, chính sách, trong đó dẫn chứng là Nghị định 69/CP.

Tại hội thảo này, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đào Trung Chính khẳng định Nghị định 69/CP ra đời do Chính phủ yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và nhằm giúp doanh nghiệp có thêm mặt bằng đầu tư.

Ông Chính cũng chỉ ra một số ưu điểm đối với doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản như rút ngắn thời gian thu hồi đất; rút ngắn thủ tục phê duyệt tổng thể phương án bồi thường; thu hồi đất đến đâu bàn giao đến đấy giúp doanh nghiệp có thể triển khai dự án theo kiểu “cuốn chiếu,” tiền sử dụng đất được trừ kinh phí giải phóng mặt bằng, đào tạo nghề chuyển đổi cho người dân mất đất; gia hạn sử dụng đất…

Lý giải việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường, ông Chính cho rằng hoàn toàn hợp lý nhưng vấn đề là thẩm định và định giá như thế nào cho chính xác. Đây cũng chính là câu hỏi mà các doanh nghiệp bất động sản muốn được giải đáp trong hội thảo lần này.

Hiện nay, quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng thủ tục để xác định giá lại rất phức tạp. Để biết giá đất theo thị trường là bao nhiêu, các doanh nghiệp hay người dân phải tự thuê công ty thẩm định giá làm việc này. Sau đó, mức giá này sẽ được hội đồng thẩm định giá thành phố thẩm định lại…

Tuy nhiên, các đại biểu đều cũng lo lắng liệu mức giá của các cơ quan thẩm định đưa ra có hoàn toàn chính xác hay sẽ tạo điều kiện để phát sinh tiêu cực. Đặc biệt, với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay thì liệu các dự án có “chờ” được kết quả của các công ty kiểm định?

Tuy nhiên, tại hội thảo lần này, đại diện Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cũng chỉ đưa ra quan điểm chung chung là sẽ giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân và doanh nghiệp.

Để giải quyết mâu thuẫn này, vấn đề đặt ra là cần có sự phối hợp giữa các cấp, ngành để tìm ra giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản thực hiện chính xác, đúng, đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; tạo điều kiện và thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường bất động sản và chương trình phát triển nhà ở quốc gia./.